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Reprise du marché hôtelier : regardez l'Allemagne, l'Espagne et la Grèce

Les bénéfices des hôtels grimpent, mais le restera-t-il ?
Les bénéfices des hôtels grimpent, mais le restera-t-il ?

Les prix des hôtels sont pour la plupart restés inchangés pendant la crise du COVID-19, et les experts du secteur s'attendent à une reprise complète du marché hôtelier international d'ici 2024.
La plupart des opérateurs hôteliers ayant renégocié les conditions de location, des pertes importantes ont été évitées sur de nombreux marchés.
Une enquête menée par Tranio met en lumière l'évolution du secteur.

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  • En août 2021, Tranio s'est associé à l'International Hotel Investment Forum (IHIF) pour mener une enquête conjointe sur l'impact de la pandémie mondiale de COVID-19 sur le secteur de l'hôtellerie depuis mars 2020, et pour se concentrer sur ce que nous pouvons attendre du marché à l'avenir. 
  • L'enquête a présenté plus de 160 professionnels du secteur de toute l'Europe avec des questions visant à créer une compréhension globale de l'appétit, du sentiment et d'autres facteurs qui sous-tendent l'investissement immobilier international depuis le début de la pandémie. 
  • La plupart des participants à l'enquête (59 %) étaient des professionnels de l'immobilier ou de l'hôtellerie, 16 % étaient des hôteliers, 13 % se sont identifiés comme des investisseurs. La catégorie « Autres » (12 %) comprenait d'autres professionnels du secteur, tels que des conseillers en investissement, des professeurs d'université et des journalistes.

L'enquête a révélé que la plupart des experts s'attendent à ce que l'industrie hôtelière se rétablisse au cours des trois prochaines années, bien que la situation dans certains pays dépende des taux de vaccination. Les personnes interrogées ont largement estimé que les marchés allemand, espagnol et grec se révéleraient plus porteurs que d'autres en termes de reprise rapide. De plus, les nuances dans les réponses des répondants mettent en lumière un ensemble de perspectives contrastées actuellement en jeu sur le marché. 

Dans le États-Unis 21 sur 25 les marchés hôteliers sont en résession.

52% pensent que le marché hôtelier va se redresser d'ici 2024

La majorité des personnes interrogées ont exprimé la conviction que le marché de l'hôtellerie retrouvera ses niveaux d'avant la crise dans un horizon de trois ans. Plus de la moitié – 52% – des participants prédisent un retour à la normale d'ici 2024, tandis que 32% sont optimistes que les choses reviendront aux niveaux d'avant la pandémie d'ici 2023. 

Moins de 7 % s'attendent à une reprise complète d'ici 2022. L'un de ces répondants, Alexander Schneider de Nikki Beach Hotels and Resorts, s'attend à ce que le marché des loisirs connaisse l'une de ses années les plus fortes en 2022. Mais d'autres sont plus prudents dans leurs prévisions. Un répondant qui n'a pas divulgué son nom a estimé que les hôtels du secteur du tourisme ne se rétabliront que si les prix augmentent et que les modèles opérationnels changent.

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Notamment, les hôteliers semblaient les plus optimistes : 44% étaient partagés entre les attentes d'une reprise complète en 2023 ou 2024, tandis que 6% ont choisi 2022 comme l'année où les choses reviendraient à la normale. Les investisseurs, en revanche, se sont montrés plus prudents. La majorité des investisseurs (87%) s'attend à une reprise dans les trois prochaines années et personne ne pense que cela puisse se produire en 2022. 

Parmi les professionnels de l'immobilier et de l'hôtellerie, 51% s'attendent à une reprise du marché en 2024, tandis que 35% pensent que cela se produira un peu plus tôt, en 2023. Environ 5% s'attendent à ce que le marché revienne à la normale en 2022, tandis que 5% le pensent. aura lieu entre 2026 et 2030.

Bien que la plupart des investisseurs ne s'attendent pas à une reprise rapide, la plupart d'entre eux sont optimistes quant au secteur hôtelier dans les années à venir - une tendance qui est également clairement démontrée par l'Hospitality Insights. rapport pour le deuxième trimestre 2021. Au total, 85% des investisseurs, selon le rapport, ont exprimé des perspectives d'investissement positives pour l'industrie hôtelière, tandis que 13% étaient neutres et seulement 2% étaient pessimistes. Hospitality Insights surveille le sentiment des acheteurs et des vendeurs dans le segment hôtelier depuis le début de la pandémie. Les hôtels sont en tête de liste pour le troisième trimestre consécutif en tant que meilleure opportunité d'investissement au cours des 12 prochains mois, suivis des appartements avec services hôteliers et des complexes hôteliers.

Les professionnels pensent que l'Allemagne et l'Espagne connaîtront la reprise la plus rapide de l'hôtellerie

Plus d'un tiers (35%) des personnes interrogées pensent que le marché allemand rebondira plus rapidement que les autres. Quelque 30 % pensent que le marché espagnol se redressera également rapidement. 

Parmi les opérateurs hôteliers, 31 % ont choisi l'Allemagne et 25 % chacun ont indiqué la Grèce, l'Italie et l'Espagne. Plus d'un quart, 27% des professionnels de l'immobilier ou de l'hôtellerie pensent que la Grèce sera la plus rapide à récupérer mais la majorité a tout de même voté pour l'Allemagne et l'Espagne.

Plus des deux tiers des investisseurs – 69 % – ont exprimé le plus de confiance dans le marché britannique, tandis que le reste a fait référence à l'Allemagne et à la Grèce. Selon le dernier rapport de STR, le secteur hôtelier britannique affiche le taux de récupération le plus élevé d'Europe, tiré par les hôtels de loisirs.

Certains de ces répondants, qui ont choisi « autre », ont mentionné dans les commentaires les États-Unis, l'Asie en général, et la Turquie et la Chine en particulier. Kirk Pankey, président et directeur principal de Lagundi Hospitality, a estimé que les pays les plus vaccinés auraient les reprises de marché les plus rapides. 

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Les prix des hôtels sont pour la plupart restés inchangés 

Les prix d'achat des hôtels sont restés inchangés ou ont baissé de 5 % ou moins, selon une large majorité (78.6 %) de nos répondants.

En termes d'évolution des prix, les opinions des groupes interrogés diffèrent. Les hôteliers constituaient le groupe le plus pessimiste, avec seulement 44 % d'avis que les prix n'avaient pas changé ou avaient baissé jusqu'à 5 %. Parallèlement, 38% des opérateurs estiment que les prix ont baissé de plus de 15% voire 20%. Parallèlement, 85 % des professionnels de l'immobilier ou de l'hôtellerie et 81 % des investisseurs estiment que les prix n'ont pas bougé ou ont baissé d'environ 5 %.

Les données quantitatives obtenues dans le sondage ont été soutenues par l'associé directeur de Tranio, George Kachmazov, qui a confirmé qu'il est pratiquement impossible à l'heure actuelle d'acheter des propriétés hôtelières de qualité dans de bons emplacements à bas prix, malgré la crise actuelle du marché.

« Il existe plusieurs facteurs qui influent sur les prix : la liquidité sur le marché est hors normes au sens large, en raison de la politique monétaire des États. Les banques, c'est-à-dire les propriétaires de prêts garantis par des propriétés hôtelières, sont fidèles aux propriétaires. Ils s'abstiennent souvent de saisir des garanties, tout en accordant des reports de prêts. En général, pour acheter aujourd'hui une propriété hôtelière à un prix avantageux (avec un rendement net de développement de 6 % ou plus), il faut se tourner vers des projets situés dans des emplacements non idéaux, qui ne sont pas de taille institutionnelle ou à rénover. De plus, les propriétés représentant une part importante des revenus du MICE peuvent désormais être achetées avec une remise de plus de 10 à 20 % sur les prix de prévente. Pour les grandes propriétés situées dans les meilleurs emplacements et en bon état, la remise la plus élevée que l'on puisse obtenir à ce stade est de 5 à 7%, selon nos estimations », a déclaré Kachmazov.

D'autres répondants ont indiqué qu'il existe un écart important entre les offres et les demandes dans les prix des hôtels. «Le sevrage des propriétaires de tout soutien gouvernemental créera beaucoup de réalignement de la pile de capital et de la douleur à venir dans le secteur. Le marché des transactions est toujours en animation suspendue », a déclaré l'un des investisseurs.

La plupart des hôteliers interrogés ont déclaré avoir renégocié leurs conditions de location

Cette enquête révèle également comment les opérateurs ont répondu à la pandémie. La majorité de ceux qui ont participé au sondage (70 %) ont indiqué que les exploitants ont renégocié les conditions de location. Les opérateurs eux-mêmes ont choisi cette option dans environ 59 % des cas, selon nos réponses. Pour les investisseurs, ce chiffre était de 63 % et pour les professionnels de l'immobilier, il était de 74 %. 

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Les résultats pour la réponse « N'a pas payé de loyer » diffèrent presque du simple au double : les opérateurs eux-mêmes ont choisi cette réponse dans seulement 13 % des cas, tandis que les investisseurs et les professionnels de l'immobilier ont donné cette réponse dans respectivement 26 % et 25 % des cas. .

Les solutions populaires pour les opérateurs pendant la pandémie ont également été le passage à des contrats hybrides et à des accords de gestion avec les propriétaires, 34 % et 9 % de tous les répondants donnant ces réponses, respectivement. Dans le même temps, les opérateurs eux-mêmes n'ont choisi ces options que dans 18% (passage aux contrats hybrides) et 5% (contrat de gestion) des cas.

De nombreux hôtels sont passés à des baux à moyen et long terme pendant la pandémie

Près de la moitié, soit 41%, des personnes interrogées pensent que de nombreux hôtels en sont venus à privilégier les baux à moyen et long terme pendant la pandémie. De plus, 32 % des experts pensaient que de nombreux hôtels étaient convertis en espace de coworking, et 17 %, qu'ils ouvraient des cuisines fantômes ou des magasins sombres.

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« Le grand changement à la suite de la pandémie a été la montée en puissance des hébergements de longue durée, les grandes chaînes modifiant leurs offres pour accueillir les clients de longue durée », a déclaré l'un des participants à l'enquête.

Seulement 10.2 % ont estimé que de nombreux hôtels avaient été convertis en maisons de retraite, malgré la récente demande croissante de logements pour personnes âgées. Selon les spécialistes de Tranio, la conversion d'hôtels en maisons de retraite est rarement possible en raison d'exigences techniques différentes ou d'emplacements inadaptés. 

Certains des professionnels de l'immobilier ou de l'hôtellerie parmi nos répondants ont souligné que les hôtels sont passés à des refuges pour sans-abri, ont fourni un hébergement aux travailleurs de la santé ou ouvert des centres de test COVID. « La plupart des hôtels sont restés fermés et seuls quelques-uns ont fourni des services publics », a déclaré Joan E. Capella, directeur M&A pour Iberolat Consulting & Investment.

L'amélioration des taux de vaccination favorisera la reprise du marché hôtelier

Lorsqu'on leur a demandé ce qu'ils pensaient favoriser le rétablissement post-pandémique, les répondants ont souligné avec éclat les taux de vaccination. Bien qu'il y ait eu plusieurs réponses possibles à cette question, 71 % des répondants ont soutenu que les taux de vaccination seraient le facteur le plus significatif. Les relances du tourisme international et de l'économie mondiale étaient les deuxièmes réponses les plus populaires, représentant respectivement 58 % et 46 %. De plus, 23 % pensent que le marché hôtelier bénéficiera de la réintroduction d'expositions et d'événements d'affaires. L'un des experts a mentionné que le tourisme d'affaires ne se rétablira qu'«une fois les restrictions de voyage levées et si le nombre de personnes vaccinées dépasse 80%».

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L'un des répondants a mentionné la technologie sans contact et l'IA parmi les outils qui pourraient modifier « l'état d'esprit du tourisme et de l'hôtellerie pour les marchandises ».

Certains participants ont indiqué que le soutien du gouvernement, en particulier en Irlande et en Slovénie, a aidé le secteur hôtelier à survivre à des moments difficiles. Un représentant de l'agence immobilière slovène Investmond a mentionné qu'en Slovénie, les citoyens recevaient des coupons d'État qui permettaient aux hôtels locaux d'être pleins à 100 %. « Le marché immobilier en Slovénie a vu les prix augmenter de 40 % de janvier à août 2021 », ont-ils commenté.

« À mon avis, outre la reprise économique générale, l'augmentation du tourisme national dans les pays respectifs contribuera à une reprise accélérée du marché hôtelier à partir de 2022 », a déclaré Detlef Lauterbach de DELA.

Chez Tranio, nous sommes également optimistes quant à la reprise de l'activité hôtelière et recherchons une opportunité d'acheter de petits hôtels à rénover à prix réduit et de les préparer à la reprise du marché - pour rénover, optimiser et numériser les services.

La source:  https://tranio.com/

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A propos de l'auteur

Juergen T Steinmetz

Juergen Thomas Steinmetz a travaillé de manière continue dans l'industrie du voyage et du tourisme depuis son adolescence en Allemagne (1977).
Il a fondé eTurboNews en 1999 en tant que premier bulletin d'information en ligne pour l'industrie mondiale du tourisme de voyage.

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