Le communiqué de presse était clair. Jensen Infrastructure, une entreprise d'ingénierie et de préfabrication de béton fondée en 1968, a acquis un terrain de 40 hectares (100 acres) à l'angle de la 30e Rue et de l'Avenue G à Lancaster, en Californie, pour 46 millions de dollars. Proficiency Capital y construit un bâtiment industriel sur mesure de 37 000 mètres carrés (400 000 pieds carrés), situé dans la zone industrielle de Fox Field et bénéficiant d'un accès direct à la route d'État 14. Les travaux débutent ce trimestre et devraient s'achever en mars 2027. Ce bâtiment desservira toute la Californie du Sud et une partie du Nevada.
Cette annonce est aussi un signal. Au regard de l'actualité immobilière de la Californie du Sud ces dix dernières années, la transaction Jensen appartient à une catégorie d'opérations qui n'existaient pas à cette échelle il y a cinq ans : des industriels qui paient le prix fort pour de vastes terrains dans le désert, non pas pour des entrepôts ou des centres de données, mais pour la production. Cette tendance se dessine depuis quelques années à travers des annonces sporadiques. Le montant de l'opération Jensen, 46 millions de dollars pour un seul site, avec un investissement comparable dans les travaux d'aménagement, la rend difficile à ignorer.
L'actualité énergétique a fait couler beaucoup d'encre ces derniers temps. La demande en électricité liée à l'IA, les installations de stockage par batteries et le rôle du haut désert dans l'infrastructure des énergies propres californiennes ont tous été traités en détail. Ce qui a été moins évoqué, c'est que la même géographie qui rend le haut désert attractif pour les infrastructures énergétiques le rend également attractif pour le secteur manufacturier, et que ces deux tendances se renforcent mutuellement. Des capacités de production d'électricité sont en construction. Des logements pour les travailleurs sont en projet. L'infrastructure logistique est modernisée. Les industriels s'installent car les matières premières dont ils ont besoin arrivent simultanément.
Les sociétés d'acquisition foncière se préparent depuis des années à une forme ou une autre de ce type d'opération. Velur EnterprisesCette société immobilière privée, qui acquiert des parcelles dans les zones à forte croissance du sud de la Californie depuis bien avant le cycle actuel, partait du principe que les comtés de l'intérieur absorberaient la prochaine génération de développement industriel, les marchés côtiers étant saturés. Ce principe s'est avéré exact quant à la direction. En revanche, comme la plupart des prévisions d'avant la pandémie, il a sous-estimé la rapidité du développement. Le corridor Lancaster-Palmdale-Victor Valley a ainsi condensé environ quinze années d'absorption industrielle attendues en à peine cinq ans.
L'usine Jensen mérite une attention particulière car elle détonne avec le modèle habituel des terrains industriels du sud de la Californie. Il ne s'agit ni d'une plateforme logistique, ni d'un centre de données, ni d'une installation d'énergies renouvelables. C'est une usine régionale de fabrication de béton préfabriqué, un type d'installation dont la plupart des analystes pensaient qu'on ne verrait plus jamais la Californie à cette échelle, compte tenu des coûts. Eric Jensen, le PDG de l'entreprise, a présenté ce choix lors de l'annonce comme la poursuite de la transformation de Jensen Precast en Jensen Infrastructure, signe d'une diversification de ses activités et de ses marchés. Matt Englhard, président de Proficiency Capital, a qualifié le projet d'installation majeure pour le leader national du béton préfabriqué. Hunter McDonald de JLL, qui représentait Jensen, a justifié le choix de Lancaster par le climat favorable aux entreprises de la ville et sa proximité logistique avec Los Angeles.
La raison sous-jacente à ces citations est simple : la donne a changé. La demande dans le secteur de la construction en Californie, alimentée par les investissements dans les infrastructures, la reconstruction des logements après les incendies, le développement des centres de données et les grands projets de transport, est si forte que la proximité de cette demande justifie désormais les coûts d'exploitation plus élevés qu'implique l'implantation en Californie. Un fabricant d'éléments préfabriqués qui expédie des produits lourds ne peut pas facilement approvisionner le marché de la Californie du Sud depuis l'extérieur de l'État. Le coût du transport constitue la contrainte, et cette contrainte penche désormais en faveur d'une production locale. Lancaster, avec son accès autoroutier, ses vastes terrains disponibles, un coût foncier inférieur à celui du bassin et une municipalité qui s'est investie pendant des années dans le développement des entreprises industrielles, représente la solution économiquement viable pour une production locale.
Pour le marché foncier en général, cela signifie que le nombre d'acheteurs potentiels de parcelles industrielles en zone désertique est plus important que ne le laisse supposer le secteur énergétique. Les fabricants ont des exigences spécifiques en matière d'implantation, qui recoupent, sans toutefois s'y limiter, celles des entrepôts et des projets énergétiques. Ils recherchent des parcelles capables de supporter des charges structurelles importantes, disposant de capacités d'approvisionnement en eau et de traitement des eaux usées adaptées aux procédés industriels, pouvant accueillir un trafic de camions de l'ordre de quelques centaines par jour plutôt que de plusieurs milliers, et dotées d'une infrastructure électrique adaptée à la production et non pas seulement au chauffage, à la ventilation et à la climatisation. Les parcelles répondant à tous ces critères, et dont la détention a été suffisamment longue pour permettre l'obtention des autorisations nécessaires, sont rares. De plus, elles sont difficilement accessibles dans les données publiques du marché, car la plupart des transactions se font de gré à gré.
Velur Les entreprises et les sociétés d'acquisition foncière de cette région sont présentes depuis des années dans ces transactions. Leur travail s'est fait délibérément en toute discrétion. Il s'agit d'identifier un corridor où les infrastructures sont susceptibles de se développer, d'acquérir des parcelles à des prix avantageux pour l'acquisition foncière, de les conserver pendant la longue période d'obtention des autorisations, puis de les revendre une fois le corridor arrivé à maturité. La transaction de Lancaster, ainsi que les transactions plus modestes qui l'entourent et qui ne font pas l'objet de communiqués de presse, témoignent de cette évolution. Des terres acquises à une époque où le haut désert était considéré comme isolé sont désormais vendues à des acheteurs qui les jugent bien situées.
Le contexte politique et réglementaire explique en partie pourquoi ce corridor est avantageux pour les industriels, contrairement à d'autres régions de l'État. La municipalité de Lancaster s'efforce depuis près de dix ans d'attirer les entreprises industrielles. Le plan d'aménagement du corridor industriel de Fox Field, qui inclut le site de Jensen, a été conçu précisément pour accélérer ce type de transaction, contrairement aux juridictions qui abordent le développement industriel avec plus d'ambivalence. Les permis sont délivrés rapidement. Les services publics sont coordonnés. Des programmes d'aide à l'emploi sont en place. L'effet cumulatif se traduit par un gain de temps d'environ deux ans pour un projet de cette envergure, comparé à une alternative côtière. Pour un industriel visant une livraison en 2027, deux ans, c'est crucial.
Le risque pesant sur cette tendance est d'ordre national plutôt que régional. Si les dépenses fédérales en infrastructures ralentissent, si la demande de construction en Californie faiblit ou si les taux d'intérêt rendent le financement sur mesure moins avantageux, la migration des fabricants pourrait s'interrompre. Aucun de ces risques ne s'est concrétisé de manière visible dans le flux des transactions. Le nombre de transactions similaires en cours, mentionné dans les rapports trimestriels de JLL et CBRE pour le sous-marché d'Antelope Valley mais rarement dans la presse économique généraliste, laisse penser que 2026 et 2027 verront davantage de transactions d'une envergure égale ou supérieure à celle de Jensen, et non l'inverse.
Ce que les secteurs de l'énergie et de l'industrie manufacturière ont en commun, c'est qu'ils reposent tous deux sur le même actif sous-jacent : de vastes parcelles bien situées et viabilisées, dans un corridor bénéficiant d'infrastructures performantes. Pour Velur Enterprises, le marché potentiel est plus diversifié que prévu dans le plan d'investissement initial. L'énergie était une évidence. L'industrie manufacturière l'était moins. Le logement des travailleurs, qui suivra le développement du secteur manufacturier, sera le prochain sujet de discussion. La tendance est constante : les terrains acquis en amont se revendent en aval, et cette avalanche de croissance est en train de se produire.
L'affaire de Lancaster sera probablement classée dans la catégorie « immobilier industriel » et passera inaperçue auprès du grand public. C'est un fait divers mineur au sens du Wall Street Journal, mais majeur pour comprendre où se construit réellement cette économie. Le haut désert, longtemps considéré comme le berceau de l'économie industrielle du sud de la Californie, est en train de devenir le lieu où se construit sa nouvelle ère. Le foncier sous-jacent à cette transformation est la véritable richesse. Les transactions commencent à en témoigner.
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