CHICAGO, Illinois – Les investisseurs dans l'immobilier hôtelier, qui ont débloqué des capitaux et ont fait des offres agressives sur les actifs hôteliers en 2012, devraient accroître leurs activités d'achat en 2013. L'abondance des capitaux propres et l'amélioration des marchés de la dette soutiendront un marché dynamique pour les métiers de l'hôtellerie cette année. année. Le volume des transactions hôtelières des Amériques pour l'année devrait dépasser les 17.5 milliards de dollars rapportés en 2012, avec une augmentation modérée à 18.5 milliards de dollars[i], selon les premiers résultats du rapport annuel Hotel Investment Outlook de Jones Lang LaSalle.
Le rapport Hotel Investment Outlook est une analyse prospective mondiale qui suit les facteurs clés affectant le marché de l’investissement hôtelier. Les faits saillants des Amériques comprennent :
La concurrence pour les actifs de haute qualité fera grimper la valeur du capital et fera baisser les rendements.
La forte réémergence du financement hôtelier sera portée par le CMBS
Les fonds de capital-investissement seront les plus gros acheteurs nets d'hôtels en 2013
« Nous nous attendons à ce que 2013 soit une autre année solide pour les transactions hôtelières », a déclaré Arthur Adler, PDG pour la région Amériques du groupe Hotels & Hospitality de Jones Lang LaSalle. « Les États-Unis restent le marché d'investissement hôtelier le plus liquide au monde, ce qui permettra à la région Amériques de réaliser environ 55 % du volume mondial des transactions. Nous devrions voir les volumes mondiaux dépasser les 32 milliards de dollars cette année.
Le rapport Emerging Trends in Real Estate 2013 de l'Urban Land Institute convient que cette année, la vitesse des transactions continuera à s'accélérer, notant que « le volume des transactions devrait enfin prendre de l'ampleur à mesure que les acheteurs capitulent face à une forte croissance des revenus et que les prêteurs se débarrassent d'un plus grand nombre d'actifs saisis ».
Les moteurs de la liquidité de la dette
Une forte réémergence du financement hôtelier tirée par les CMBS propulsera la liquidité de la dette à son plus haut niveau depuis 2007. Les prêteurs de CMBS continueront de déterminer les prix, les conditions et l'accessibilité. Les prêteurs de bilan sont plus sélectifs en ce qui concerne la qualité des actifs, le marché et le sponsoring, mais continueront à proposer des structures à taux variables privilégiées par les propriétaires d'hôtels. On s'attend à ce que les hôtels restent une classe d'actifs ciblée pour les prêteurs car ils offrent des rendements élevés, par rapport aux autres classes d'immobilier et de titres à revenu fixe, par rapport au risque.
« Le solde impayé des prêts CMBS hôteliers dont les échéances initiales s'étendent jusqu'en 2013 s'élève à près de 19 milliards de dollars[iii]. Les prêteurs, et en particulier les prêteurs subordonnés, se sont montrés de plus en plus disposés à saisir ou à exercer d'autres droits et recours, y compris la vente de billets. Par conséquent, 2013 pourrait très bien marquer le début du « grand désendettement » tant attendu, en particulier pour les actifs hôteliers », a ajouté Mathew Comfort, vice-président exécutif de Jones Lang LaSalle.
Frapper pendant que le fer est chaud : les gros acheteurs
Il existe plusieurs facteurs clés de l'activité de transaction, notamment : la disponibilité et le coût du capital, les changements dans les fondamentaux de l'offre et de la demande, le cours des actions des REIT, la taille des actifs mis sur le marché et la composition globale de la propriété hôtelière, car de plus en plus d'hôtels sont entre les mains de commerçants. vers les détenteurs à long terme. Jones Lang LaSalle s'attend à ce que les fonds de capital-investissement soient les plus gros acheteurs nets en 2013, car ils ont libéré plus de 6.5 milliards de dollars de capitaux dans les investissements hôteliers des Amériques en 2012. Au cours des prochaines années, ces fonds disposeront d'une capacité d'achat avec un effet de levier pouvant atteindre 45 dollars. milliards pour les acquisitions hôtelières. Associé aux REIT, le capital-investissement représentera probablement jusqu'à 70 % du volume total d'acquisition.
Les REIT resteront des acheteurs actifs d'acquisitions d'actifs uniques ou de petits portefeuilles d'hôtels institutionnels de qualité sur les 15 principaux marchés ; cependant, la force exacte des REIT sur le marché dépendra en grande partie de leur capacité à lever des capitaux lorsque cela aura un effet relutif pour les actionnaires. D’un autre côté, les fonds de capital-investissement rechercheront des investissements massifs dans des actifs ou des portefeuilles importants, ainsi que des transactions à haut rendement sur les marchés secondaire et tertiaire.
« Attendez-vous à ce que le marché des fusions et acquisitions de capital-investissement reprenne également », a ajouté Robert Webster, directeur général du groupe Hotels & Hospitality de Jones Lang LaSalle. « En outre, les investisseurs du Moyen-Orient et d'Asie sont susceptibles de financer 1 milliard de dollars de transactions cette année alors qu'ils recherchent de manière sélective des opportunités sur des marchés d'entrée importants comme San Francisco, Los Angeles, Miami, Washington DC et New York. Nous nous attendons également à ce que plusieurs hôtels emblématiques soient commercialisés dans des villes secondaires auprès d'investisseurs internationaux opportunistes.
Au-delà du Brésil : Amérique latine et Caraïbes
L’intérêt des investisseurs pour les produits hôteliers de qualité s’étend au-delà des États-Unis, car l’Amérique latine et les Caraïbes connaissent une croissance considérable. Les investisseurs opportunistes et les marques hôtelières ayant une certaine tolérance au risque se tournent vers l’Amérique latine pour réaliser des opérations stratégiques sur des marchés clés où il existe des opportunités de développement viables. Le réseau croissant d'hôtels de marque à service limité destinés à la classe moyenne au Mexique constituera un principal domaine de croissance pour les investisseurs. Le marché des transactions dans les Caraïbes sera largement tiré par les projets de villégiature ou les projets bloqués en défaut de paiement. En termes de fondamentaux, les marchés les plus remarquables seront la République dominicaine, la Jamaïque et Aruba. Le secteur hôtelier en Amérique du Sud continuera à subir des transformations spectaculaires, alors que des pays sous-approvisionnés comme le Brésil, le Chili, la Colombie et le Pérou sont de plus en plus sur le radar des investisseurs intra-régionaux.
L’avenir s’annonce prometteur
Les pressions macroéconomiques ont freiné la croissance économique, ce qui a entraîné une croissance lente mais régulière. Cependant, à mesure que l’avenir se dessine, la croissance est sur le point de s’accélérer.
« La rareté d’actifs performants et de haute qualité entraînera des appels d’offres compétitifs, ce qui fera monter la valeur du capital et fera baisser les rendements. » Adler a ajouté : « Les fondamentaux de l'hôtellerie continueront d'être dictés par la croissance du tourisme, des voyages d'affaires et de loisirs sur les principaux marchés d'entrée et de congrès, ainsi que dans les destinations de villégiature à travers les Amériques. Cela se traduira par une augmentation du taux d’occupation et un plus grand pouvoir de fixation des prix. Les États-Unis devraient connaître une hausse du RevPAR de six à sept pour cent, créant ainsi des opportunités tant pour les acheteurs que pour les vendeurs en 2013. »
