Transactions hôtelières européennes : à quoi s'attendre en 2022

Le marché des transactions continue de se développer, avec des actifs et des plateformes trophées très recherchés, car la baisse pandémique des échanges dans le secteur ne parvient pas à dissuader les investisseurs.

Des segments qui étaient jusque-là à la périphérie du marché hôtelier ont pu s'imposer dans l'esprit des investisseurs, à mesure que des produits tels que les séjours prolongés, qui ont pu rester ouverts, deviennent de plus en plus attractifs.

Le marché des transactions en Europe n'est pas aussi avancé que celui du US, où la décision de saisie a tendance à être prise plus rapidement. Les prêteurs européens ont la réputation d'être plus indulgents et axés sur leurs relations à long terme avec leurs clients, ce qui est motivé en partie par les différents états d'esprit des prêteurs et en partie par les différentes lois dans les diverses juridictions des régions.

L'Europe a connu une certaine activité dans les hôtels à services limités et les hôtels de marque, ainsi que dans les hôtels familiaux, ces derniers subissant une pression énorme alors que la reprise volatile se poursuit. Bien que nous puissions voir de nombreux problèmes de trésorerie en raison de la reprise difficile et du remboursement des prêts garantis par l'État, il y a beaucoup plus de demande d'hôtels qu'il n'y a d'hôtels sur le marché, ce qui a garanti que les prix restent élevés, et nous n'ont pas encore vu les prix en difficulté que beaucoup ont anticipés. Passons en revue les principales transactions européennes des derniers mois.

A Paris, le Hôtel Pont-Royal Paris a été vendu par Colony Capital pour un montant non divulgué, estimé à plus de 1 million de dollars par clé pour le site de Saint-Germain-des-Prés, dans le Quartier Latin de la ville.

Par ailleurs, à Paris, des informations suggèrent que le Crowne Plaza de Neuilly fera partie du portefeuille d'Icade dans le cadre d'une joint-venture avec Artbridge Investments. L'actif - un moyen en dehors du centre-ville - aurait été vendu pour près de 100 millions d'euros et devrait être converti en logements, avec une livraison en 2026.

Malgré les inquiétudes concernant les performances des hôtels du centre-ville, il y a eu quelques accords supplémentaires dans le segment, avec le Crowne Plaza Blackfriars, un hôtel haut de gamme de 204 clés à Londres, vendu à LaSalle pour un prix non divulgué et l'achat du Regent Hotel Berlin aux fonds immobiliers gérés par Blackstone.

Comme elle était en avance sur la pandémie, l'Espagne est également restée une destination populaire pour les transactions, Union Investment ayant acheté l'hôtel Barcelona 1882 pour 75 millions d'euros à l'investisseur suisse Partners Group. L'hôtel a été rebaptisé Radisson Blu. Il s'agissait du deuxième hôtel d'Union Investment à Barcelone et dans le portefeuille UniImmo: Europa, après le Barceló Raval, qu'il a acquis en 2013.

A Madrid, le fonds Iberia I piloté par ActivumSG Capital Management a cédé le Hard Rock Hotel Madrid de 161 chambres dans le quartier des musées à Arlaes Management pour 65 M€. L'hôtel a ouvert ses portes en 2021 et continuera d'être exploité par Hard Rock International.

Ailleurs à Madrid, Único Hotels a vendu l'hôtel Único Madrid à A&G Private Banking pour un montant non divulgué. Suite à la transaction, Único Hotels continuera d'exploiter l'hôtel dans le cadre d'un bail de 20 ans qui comprend plusieurs options de rachat pour l'opérateur.

À Lisbonne, au Portugal, voisin, le fonds Imofomento de BPI a acheté l'InterContinental Estoril pour environ 22 millions d'euros au Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Turístico II, géré par TF Turismo Fundos. Le site continuera d'être géré par IHG.

Les actifs du trophée ont également continué à retenir leur attrait, les investisseurs cherchant à en acheter un, puis à créer une plate-forme extensible. Plusieurs fonds souverains du Moyen-Orient cherchent activement à trouver ces actifs rares ou à développer de plus petits groupes d'hôtels de luxe haut de gamme à l'international. Cette extrémité du marché est la plus sous pression en raison de la pénurie de main-d'œuvre, mais il existe un certain nombre de techniques que vous pouvez utiliser pour attirer et retenir le personnel (lien vers l'article précédent), ce qui signifie que cela ne doit pas être un problème.

Il y a eu plus d'intérêt que jamais pour les stations balnéaires, et un certain nombre d'entre elles ont fait l'objet de transactions pendant la pandémie, en raison de leur attrait et de leur résilience, offrant un espace sûr et relaxant aux clients.

L'achat d'Apple Leisure par Hyatt pour 2.7 milliards de dollars a été le point culminant jusqu'à présent, mais il est probable qu'il y ait plus de la même chose dans ce segment, même si l'on ne tient pas compte de l'ensemble des offres de voyages intérieurs qui ont été lancées par la vente de Roompot au début de la pandémie.

Dans l'une des rares opérations de portefeuille du secteur, Engel & Volkers Asset Management a acheté trois hôtels, en Écosse, à Ibiza et en Sardaigne, pour environ 280 millions d'euros. Ceux-ci comprenaient deux hôtels sous les marques Seven Pines - à Ibiza et en Sardaigne. Le premier est un complexe de 185 suites, et la propriété Sardaigne a subi une rénovation complète et a rouvert avec 76 chambres et suites. En Écosse, le Schloss Roxburghe à Heiton, à l'extérieur de Kelso, a ouvert ses portes en tant qu'hôtel en 2019. Une extension comprenant un complexe de spa de 600 mètres carrés, des salles de réunion et 58 suites devait ouvrir en 2022.

Il existe encore de nombreuses stations balnéaires sans marque en Europe, et elles recherchent des investisseurs qui ajouteront une marque - et ces investisseurs sont plus facilement en mesure de trouver des prêteurs lorsqu'il existe une marque. Pourtant, on constate de plus en plus qu'une bonne société de gestion, qui maîtrise la distribution, peut permettre de renoncer au coût d'une marque, notamment sur des marchés saturés comme Venise, Amsterdam ou Barcelone. Nous avons constaté que les prêteurs s'y intéressent également et sont en mesure d'apprécier qu'une bonne gestion des actifs offre l'assurance qu'une marque a traditionnellement offerte.

Alors que les prêts sont devenus plus flexibles en ce qui concerne les actifs existants, le développement continue d'être plus difficile, et nous voyons un certain nombre d'excellents produits qui ont du mal à démarrer. Nous prévoyons que cela s'atténuera à mesure que les échanges deviendront plus faciles à prévoir.

Examinons maintenant cette classe d'actifs hôteliers inexploitée en Europe : les hôtels pour séjours prolongés. Là où il y a des financements et des affaires en cours, c'est dans les appart-hôtels, qui attirent les voyageurs bleisure qui ne sont pas obligés de travailler dans un pays, mais qui n'ont pas de gros budgets. Ils ne sont pas attirés par le co-living, qui s'avère assez onéreux, mais envisagent plutôt des séjours de deux ou trois mois et souhaitent pouvoir s'occuper d'eux-mêmes, mais aussi avoir accès aux commodités de l'hôtel. Les produits de séjour prolongé étaient un sujet brûlant deux, trois ans avant la crise, car ils n'existent pas vraiment en Europe. Ces types de produits ont un énorme potentiel de croissance dans cette région, et ils ont fait leurs preuves aux États-Unis et en Australie. La pandémie a fait qu'ils ont été utilisés pour la première fois par de nombreuses personnes en Europe, ce qui a attiré des investisseurs.

Le plus grand propriétaire d'hôtels d'Europe, Pandox, a acquis l'Adagio Aparthotel Edinburgh pour 40.5 millions de livres sterling. L'emplacement central de l'hôtel le rend attrayant pour les voyageurs d'affaires et les vacanciers. La propriété a été construite en 2016 dans le cadre d'un projet global de développement de la ville.

Dans des villes comme Barcelone ou Amsterdam, où il y a eu un surtourisme et où il y a des moratoires limitant la construction de plus d'hôtels, ce genre de produits passe sous le radar. L'alternative pour les investisseurs hôteliers est de construire ces produits de location de luxe, avec une location minimum d'un mois, et, à Barcelone, vous pouvez obtenir 5,000 7,000 à XNUMX XNUMX € par mois.

De plus, dans les lieux de villégiature, comme les îles Canaries, le travail à distance a permis une augmentation des séjours de longue durée. Bien sûr, avec des tarifs moyens plus bas, mais on a vu de bonnes performances dans ce secteur des séjours prolongés depuis le début de la pandémie, et la tendance va se poursuivre parallèlement à la croissance du télétravail.

Vous voyez un modèle similaire avec des produits tels que The Student Hotel, où il ne s'agit pas d'un hôtel traditionnel, mais qui cible les étudiants qui n'auraient pas les moyens de vivre dans des appartements du centre-ville mais qui peuvent se permettre de rester avec eux. Ils peuvent attirer ce type de client qui n'a pas un salaire énorme, mais ils gagnent quand même suffisamment de revenus et peuvent le renforcer avec d'excellents F&B et équipements, ce qui aide l'hôtel à s'intégrer à la communauté locale, ce qui en fait un plaisir. et lieu de séjour attrayant.

La reprise reste inégale, mais l'hôtellerie continue de se présenter comme un investissement attractif. La pandémie a fait que nous avons constaté un intérêt pour d'autres biens immobiliers opérationnels, comme les entrepôts, mais avec les hôtels, vous louez une chambre au quotidien. Cela se compare à un centre commercial où vous devez signer un bail pour quelques années, et c'est tout. Chaque jour est une nouvelle opportunité avec des hôtels avec, bien qu'il s'agisse d'un marché très spécialisé, un retour sur investissement élevé. Et si vous avez le bon emplacement, le bon opérateur et des gestionnaires d'actifs spécialisés, les bénéfices peuvent être remarquables.