La forte croissance de l'offre au cours des cinq dernières années a exercé une pression sur la performance des hôtels en Afrique subsaharienne, mais les perspectives à moyen terme sont positives, avec un pipeline plus durable et des fondamentaux de demande plus solides. C'est l'un des faits intéressants présentés par Xander Nijnens, vice-président exécutif, Hotels & Hospitality Group, JLL Sub-Saharan Africa, lors du forum auquel ont participé les principaux investisseurs hôteliers locaux et internationaux en Afrique. Nijnens dit que les investisseurs dans le secteur hôtelier en Afrique subsaharienne sont optimistes quant aux perspectives du secteur, mais ils reconnaissent également qu'il est plus difficile aujourd'hui de trouver des opportunités de rendement convenable. Les investisseurs recherchent de plus en plus des segments de niche, de nouveaux marchés secondaires et des acquisitions à valeur ajoutée pour atteindre leurs objectifs de rendement.
Le rapport confirme que le commerce hôtelier devrait rester sous pression au cours du solde de 2018 et en 2019, alors que les nouvelles chambres continuent d'être absorbées par le marché. Nijnens a déclaré que malgré un environnement commercial en sourdine sur de nombreux marchés, il est prouvé que des produits bien placés, distribués, de marque et développés peuvent constamment surpasser le marché. «Les nouveaux segments tels que les appartements avec services hôteliers et les hôtels économiques de marque offrent de solides perspectives de rendement», a-t-il déclaré. «Pour les investisseurs qui s'intéressent au marché, le large éventail de perspectives de marché et de performances des actifs apporte à la fois des opportunités et des défis.»
JLL prévoit un investissement annuel dans le développement hôtelier de 1.7 milliard USD en 2019, avec des ventes d'investissement en 2018 de 350 millions USD et passant à 400 millions USD en 2019. Nijnens ajoute: «Nous nous attendons à ce que la liquidité et les échanges d'actifs hôteliers se poursuivent, ce qui améliorera les prix transparence sur le marché et réduire le risque de propriété. Les stratégies à valeur ajoutée seront l'approche la plus efficace pour les acquisitions, car il y a un manque d'actifs de qualité à bon prix disponibles pour le commerce. Les rendements du développement sont les plus élevés lorsqu'il s'agit de perturber le secteur ou de répondre à la demande émergente et de différencier les projets. Les conversions de marques présentent de solides perspectives de croissance des revenus et elles sont bien soutenues par les marques internationales dans le climat actuel.
Le rapport examine également les prêts sur les développements hôteliers en Afrique subsaharienne, identifiant que les banques ont continué à être prudentes dans leurs prêts et prudentes dans leur effet de levier. «Ils deviennent cependant de plus en plus avisés, avec une plus grande concentration sur la classe d'actifs», déclare Nijnens, «et montrent une intention positive de se familiariser avec le secteur. À mesure que les prêteurs deviennent de plus en plus informés, les projets les plus réalisables seront financés ». Une autre tendance est le nombre de nouveaux prêteurs qui entrent dans le secteur grâce à leurs relations existantes avec divers acteurs de l'immobilier, ce qui élargit le bassin de prêteurs. Avec une opportunité de marché claire, Nijnens dit que les prochaines années seront intéressantes à regarder pour voir si les prêteurs alternatifs et mezzanine entreront dans le secteur.
Les marchés régionaux sont de plus en plus diversifiés et désynchronisés, et les perspectives et les risques dans la région varient énormément. En 2018, les performances des hôtels ont été mitigées dans la région, en grande partie en raison de l'impact de l'arrivée de nouvelles offres sur les marchés, ainsi que des pressions de la demande externe. L'Afrique de l'Ouest a connu la plus grande amélioration de ses performances avec la hausse des prix des matières premières et de nombreuses économies prospères. L'Afrique de l'Est a connu une bonne croissance de la demande, mais l'occupation a été sous pression en raison de la récente croissance de l'offre. Les performances en Afrique australe stagnent en raison du ralentissement économique en Afrique du Sud et de l'impact de la sécheresse au Cap. La performance de l'Océan Indien reste très solide avec d'excellentes perspectives.
D'un point de vue macro-économique, les régions subsahariennes continuent de progresser et sont de plus en plus présentes sur les radars des investisseurs. Ceci, malgré le sentiment mondial impacté par un ralentissement de la croissance, des prix élevés du pétrole et des craintes entourant le dénouement du bilan de la Réserve fédérale américaine. Tom Mundy, responsable de la recherche, JLL Sub-Saharan Africa, a souligné que «les actifs de bonne qualité, situés dans des emplacements solides avec des flux de revenus fiables, restent attractifs pour les investisseurs. L'amélioration de la transparence sur le continent, bien que graduelle, soutiendra le dossier d'investissement pour l'immobilier en Afrique. »
Les perspectives d'investissement hôtelier en Afrique subsaharienne à moyen et long terme sont positives. Les villes en développement à forte croissance de l'offre allaient toujours exercer une pression sur les performances et cela se fait désormais sentir. Nijnens conclut que «cette pression entraîne une évolution des stratégies d'investissement dans la région, et ceux qui lisent bien les marchés, créent des produits pertinents et innovent dans leur approche du secteur en récolteront la récompense».
