Discussion avec les dirigeants d'eTN: Fannie Mae VP dit la vérité

Anciennement appelée Federal National Mortgage Association ou FNMA, Fannie Mae a été fondée en 1938. Son objectif initial était de stimuler l'industrie du logement après la Grande Dépression. Il a également créé le premier marché secondaire pour les prêts hypothécaires résidentiels. En 1968, Fannie Mae est devenue une société privée, actionnaire et réglementée par le gouvernement, dont les actions sont négociées à la Bourse de New York.

Fannie Mae a fait circuler des capitaux à faible coût vers les créanciers hypothécaires à travers le pays et ne prête pas directement aux acheteurs de maison ; il fait plutôt affaire avec les prêteurs pour s'assurer qu'ils ne manquent pas de fonds hypothécaires. Fannie Mae fournit aux grands constructeurs et aux sociétés immobilières des engagements-cadres d'un montant de 25 millions de dollars et plus pour des fonds pouvant aller jusqu'à 12 mois à l'avance.

Comme le marché l'a vu récemment, Fannie Mae et Freddie Mac ont connu des difficultés. Au cours des dernières semaines, le gouvernement a décidé de placer Fannie Mae sous tutelle afin de fournir des liquidités à l'association dans une période de tension sans précédent. Plus important encore, le gouvernement a abordé ses problèmes de capital, de trésorerie et du régulateur de Fannie, l'Agence fédérale de financement du logement, qui a accepté de mettre en place un accord d'achat d'actions privilégiées pour financer jusqu'à 100 milliards de dollars de chaque entité mentionnée ci-dessus, selon Kenneth Bacon, vice-président. présidente du logement et du développement communautaire de Fannie Mae.

« Comme nous avons subi de nombreuses pertes, un investisseur endetté dans des titres adossés à des créances hypothécaires aurait confiance dans le capital disponible et dans la pérennité de notre agence. La deuxième mesure qu'ils ont prise a été de créer un nouveau mécanisme de prêt garanti non seulement pour Fannie Mae et Freddie Mac, mais aussi pour le système fédéral de prêts immobiliers, car le gouvernement craignait que si l'agence émettait de la dette, les marchés de la dette En cas de débordements, nous ne pouvons plus accéder au financement », a déclaré Bacon, expliquant qu'en raison de ces événements, Fannie Mae dispose désormais de sources de capitaux, de liquidités assurées et de la promesse du gouvernement de racheter ses titres adossés à des créances hypothécaires, de temps en temps. si l'agence leur accordait le juste prix sur le marché.

Depuis que le gouvernement a mis les fonds, il a maintenant décidé d'avoir le contrôle de gestion sur Fannie Mae. Pour l'investisseur, cela signifie que l'agence est très active, a déclaré Bacon. « Nous aimerions voir notre portefeuille croître cette année. Plus important encore, la façon dont le marché a réagi, le resserrement de son spread sur notre dette est la clé. Nous avons pu économiser 7 milliards de dollars de dette grâce à l'émission, sursouscrite à 9 milliards de dollars – les offres les plus importantes que nous ayons jamais faites. Les premières indications indiquent que cela fonctionne », a déclaré le vice-président de Fannie Mae.

Selon l'association des banquiers hypothécaires, les taux de défaillance des maisons unifamiliales s'élèvent à 64 pour cent de tous les prêts en cours à la fin juin 2008, soit une hausse de 129 points par rapport à l'année dernière. Les prêts sur saisies ont atteint cette année 2.75 pour cent, soit le double du taux de l'année dernière. Le taux de saisies unifamiliales de Fannie Mae était inférieur à 1.36 pour cent à la fin du deuxième trimestre, mais les taux sont toujours le double de ceux de l'année dernière. « Il est clair que le marché est en difficulté. Nous nous attendions initialement à une baisse des prix de 7 à 9 pour cent, mais après un certain suivi, nous voyons la fourchette supérieure grimper jusqu'à 15 à 19 pour cent. Si tel était le cas, il serait toujours crucial que le crédit soit gelé. Il faut faire davantage en matière de liquidités et veiller à ce que la souscription de Fannie soit bien faite. Nous constatons également que l'ère du « pas de mise de fonds ou de peu de mise de fonds sur les prêts hypothécaires » est révolue. De plus, imposer des couches de risques aux prêts unifamiliaux, lorsqu'ils avaient un deuxième prêt, ou une hypothèque à taux variable ou des intérêts uniquement, et tant de choses que les consommateurs ne comprenaient pas, appartiennent au passé », a déclaré Bacon.

Il a ajouté qu'ils passeraient plus de temps à éliminer la fraude.

Il est tout aussi important de faire la lumière sur le marché locatif, un marché énorme dont l'encours de la dette multifamiliale s'élevait à 850 milliards de dollars à la fin de 2007. Son acteur dominant était le secteur des titres adossés à des créances hypothécaires commerciales (CMBS) avec 36 milliards de dollars de titres multifamiliaux. hypothèques financées. Fannie Mae s'attend à ce que le montant soit inférieur à 2 milliards de dollars cette année.

« Ce marché a disparu de la surface de la terre parce qu'avec des taux de défaillance sur les prêts multifamiliaux de CMBS d'environ 120 points de base ; le défaut de paiement sur le portefeuille d'affaires de Fannie Mae, d'une valeur de 170 milliards de dollars, n'est que de 11 points de base. Même si le volume global est en hausse, depuis que Fannie et Freddie ont dominé ce marché, notre volume est en hausse. Cette année, nous avons investi 22 milliards de dollars en financement multifamilial au premier semestre. D’autres acteurs comme Wachovia, Deutsche Bank, Wells Fargo ou PNC ont livré 18 milliards de dollars sur ces 20 milliards de dollars – ils considéraient qu’il s’agissait d’un bon modèle économique ; ils ont un recours sur le prêt et partagent le risque avec nous. Puisqu’il y a eu suffisamment d’explosions du marché des prêts hypothécaires commerciaux, les gens ont ajusté le système pour éviter que cela ne se produise », a déclaré Bacon en soulignant que, comme beaucoup avaient été brûlés par le problème des prêts hypothécaires commerciaux dans le passé, ils étaient préparés à cet événement. Alors que sur le marché des maisons unifamiliales, les gens ont assoupli leur souscription parce qu'ils n'ont aucun souvenir des années 1990, lorsque des événements similaires se sont produits. La raison pour laquelle les taux de délinquance ont été si faibles est que le ratio prêt-valeur moyen était de 67 % pour les nouvelles émissions ; les ratios de couverture du service de la dette sont au nord de 120. « Et la façon dont nous souscrivons chez Fannie Mae, nous ne regardons pas le loyer mais les recouvrements passés. Nous sommes très conservateurs car nos programmes sont nés des cendres des années 1980 et ont permis de maintenir le portefeuille en activité », a-t-il déclaré.

En évaluant le marché actuel, Bacon pense que le taux d'inoccupation du marché multifamilial est inférieur à 7 %. « Nous nous sentons bien dans le marché, pensant que la population américaine continue d'augmenter les taux de natalité et d'immigration. Fannie Mae voit un profil démographique passer de plus en plus au statut de locataire au cours des deux prochaines années. Nous verrons également beaucoup de personnes âgées vendre leur maison et accepter de déménager dans un établissement de vie indépendant qui nécessite moins d'entretien et moins de problèmes d'usure à mesure qu'elles vieillissent », a-t-il ajouté.

Ce qui préoccupe le plus Fannie Mae, c'est la croissance « discutable » de l'emploi dans des moments comme ceux-ci, davantage de « catastrophes naturelles » comme les ouragans, la récession et les taux de transaction (le grand fossé entre acheteurs et vendeurs en raison des taux de capitalisation qui avaient été réduits). extrêmement faible entre 6 et 7 pour cent, ce qui n'était pas durable). « Nous commençons à voir l'inverse dans la moyenne, c'est-à-dire que les taux de capitalisation sont légèrement inférieurs aux taux d'endettement, ce qui fait une énorme différence entre les perspectives des acheteurs et des vendeurs, les valeurs atteignant parfois 15 % de différence de prix en raison de l'écart. Il y a beaucoup de capitaux propres disponibles, pour tous les pays en plein essor du BRIC (Brésil, Russie, Inde, Chine), que les investisseurs préfèrent se tourner vers des actions étrangères meilleures que celles que les États-Unis peuvent offrir. C’est pourquoi les investisseurs y réfléchissent à deux fois », a-t-il déclaré.

C'est un peu surréaliste de voir une forte délinquance dans les maisons des gens. « Mais quand on regarde les bureaux et les appartements, ce n'est pas si mal. Essentiellement, les maisons multifamiliales se comportent bien, mais nous nous attendons à voir un marché plus petit où les gens recherchent un terrain d'entente pour les taux de capitalisation. Avec la crise du crédit, nous verrions les taux de capitalisation en dehors de New York grimper à 6 à 6.5% à la fin de l'année », a déclaré Bacon.

Il y a de réelles raisons de s’inquiéter de l’état du marché du crédit américain. « Mais je crois que si l’on analyse le marché, toutes les affirmations/généralisations ne sont pas tout à fait vraies. Nous avons des marchés unifamiliaux qui sont mauvais, mais certains segments se portent bien dans certaines régions du pays. Les fondamentaux à long terme en termes de croissance démographique sont en place. Il y a beaucoup de points positifs, notamment la décision du gouvernement d’agir sur nos problèmes de manière ferme et claire. Par conséquent, je pense qu’il y aura une forte liquidité dans les prêts hypothécaires au logement via Fannie Mae », a-t-il déclaré.

En conclusion, la vice-présidente de Fannie Mae a déclaré : « J'espère que cela enflammera l'attitude que nous avons vue après le 9 septembre, car en fin de compte, les marchés évoluent en fonction des émotions des gens. Si les gens sont sombres et négatifs, les marchés ne s'amélioreront jamais. Espérons que les gens ravivent leur optimisme face à la véritable caractéristique du marché américain et amènent les gens à prendre du recul et à commencer à faire des transactions. »