Entretien
Habituellement inclus dans cette charge sont les salaires du personnel, la sécurité des bâtiments, la sécurité et l'assainissement, et les améliorations prévues des immobilisations. N'oubliez pas que vous possédez des actions dans un immeuble et que l'ensemble de l'immeuble reçoit la facture d'impôt foncier et non le propriétaire individuel. Un paiement d'entretien est souvent d'environ 50 % de taxe foncière et 50 % de charges communes. À la fin de chaque année, les propriétaires de coopératives reçoivent un formulaire de la société de gestion leur indiquant leur part de l'impôt foncier.
Les Évaluations
Toutes les coopératives ont un fonds de réserve et l'argent est utilisé pour faire face à des dépenses imprévues (c.-à-d. toits qui fuient, nouveaux ascenseurs ou systèmes de chaudières). S'il n'y a pas assez d'argent dans le fonds de réserve pour payer ces dépenses, les actionnaires subissent une cotisation qui est un montant supplémentaire ajouté à la facture d'entretien pour payer les dépenses.
Gouvernance
Le New York Times constate qu'il y a au moins 7,000 XNUMX coopératives à New York et qu'elles sont régies par les lois sur les entreprises et les sociétés de New York (BCL), mais il n'y a pas d'organisme de réglementation qui applique les lois sur les coopératives ; par conséquent, il n'y a pas d'organisme de réglementation qui applique les lois sur les coopératives. Dans le cas d'abus de pouvoir ou de corruption du conseil d'administration d'une coopérative, les actionnaires doivent trouver d'importantes sommes d'argent pour poursuivre en justice, ce qui a dissuadé les actionnaires de la coopérative de se dresser contre leur conseil d'administration et a permis au conseil d'administration de la coopérative la corruption reste incontrôlée pendant des décennies.
En théorie, le moyen le plus simple de se débarrasser d'un conseil d'administration corrompu passe par les élections.
Cependant, en vertu de la BCL 619, la fraude électorale des coopératives est une infraction civile. La partie lésée doit intenter une action en justice devant la Cour suprême et un juge peut confirmer le résultat d'une élection ou ordonner une nouvelle élection. Même si le « lésé » est prêt à payer les frais de poursuite, d'autres désavantages l'attendent. BCL 721-724 accorde aux conseils d'administration des coopératives de l'argent dans les affaires civiles et pénales, ce qui signifie que tout en poursuivant les actionnaires pour le paiement de leurs propres poches, les membres du conseil d'administration n'ont pas à payer un sou.
BOD - Gardez-les honnêtes. Est-il possible?
La Rochdale Equitable Pioneer's Society, fondée en 1844, est généralement reconnue comme la première coopérative à avoir réussi
Les BOD sont responsables de milliers/millions de dollars – de votre argent. Pour certaines personnes, l'attrait de prendre un peu pour elles-mêmes peut être irrésistible. Des protocoles peuvent être en place, mais l'incompétence et la cupidité fiscales facilitent souvent les accords clandestins et les pots-de-vin qui seront probablement presque impossibles à suivre. Ce n'est pas sans espoir, cependant, si vous :
1. Gardez tous les comptes à jour et exacts.
2. Prioriser la tenue de dossiers détaillés.
3. Établissez un POLITIQUE DE REMBOURSEMENT qui impose les coûts des produits/services, des produits de nettoyage aux salaires du personnel et aux services d'entretien des chaudières, en s'assurant que le montant facturé ne dépasse pas les contraintes prescrites.
4. Engagez plus d'une personne pour examiner tous les chèques émis au nom de l'immeuble.
5. Surveillez RETOURS. Les BOD interagissent avec les fournisseurs et il existe des opportunités de malversation, de truquage des offres et de pots-de-vin. Les infractions sont liées aux coûts du projet et les décideurs concluent des accords avec des entrepreneurs ou des prestataires de services qui garantissent que le prestataire obtiendra le travail par rapport aux autres soumissionnaires, quel que soit le prix. Solliciter ou accepter des pots-de-vin de la part d'entrepreneurs est au-delà d'une question éthique ; c'est ce qu'on appelle la corruption d'entreprise ou la réception de pots-de-vin et c'est un crime de premier degré de classe B passible d'une peine pouvant aller jusqu'à 25 ans de prison.
6. Conscient de FAVEURS. Moins grave que les pots-de-vin ou la manipulation du processus d'appel d'offres est l'acceptation de FAVORS et un traitement spécial de la part des vendeurs et des prestataires de services. Cela peut prendre la forme de paniers-cadeaux somptueux, de certificats pour des dîners dans des restaurants gastronomiques, de réparations et de mises à niveau gratuites d'appartements ou de tout ce qui «adoucit l'affaire» et encourage les décideurs d'un immeuble à opter pour un produit ou un fournisseur de services plutôt qu'un autre.
7. Préparez-vous pour CONFLIT D'INTÉRÊT. Si le membre du conseil est également un courtier immobilier vendant des unités dans l'immeuble, lorsque les membres soumettent un dossier au conseil, le membre bénéficie de son approbation et doit se retirer de la discussion et du vote.
8. Assistance LIMITES DE DURÉE qui peuvent endiguer la corruption et d'autres pratiques louches ; cependant, les élus nouvellement élus peuvent être liés à d'anciens membres et le nouveau membre n'est qu'un « remplaçant ».
9. Paresseux ou incompétent AGENT GÉRANT. Il peut y avoir des lettres, des notifications et d'autres délais importants qui sont ignorés par l'agence de gestion avec des amendes et des violations du code de la ville dans la pile "à faire". C'est dangereux car ignorer ces documents peut entraîner des pénalités qui sont finalement payées par les actionnaires.
© Dr Elinor Garely. Cet article sur les droits d'auteur, y compris les photos, ne peut être reproduit sans l'autorisation écrite de l'auteur.
Les séries:
Partie 1. New York : Bel endroit à visiter mais… Vraiment envie de vivre ici ?
Partie 2. Coopératives en crise
Partie 3. Vendre une coopérative? Bonne chance!
Partie 4. COOPÉRATIVES : O VA VOTRE ARGENT
A venir:
Partie 5. AVANT DE CREUSER LE FIT D'ARGENT COOP
