Le conseil d'administration (CA) peut continuellement refuser l'acheteur potentiel pour toute raison qu'il peut évoquer. Si vous fixez le prix votre appartement trop bas, le conseil ne sera pas content et refusera le demandeur. Une autre raison de rejet peut être les antécédents professionnels. Les conseils d'administration recherchent des acheteurs avec une stabilité d'emploi et il n'est pas rare que des acheteurs potentiels disposant d'actifs suffisants soient refusés parce qu'ils changent d'emploi à quelques années d'intervalle. Vous avez un bon revenu et de nombreux actifs, mais un mauvais historique de crédit ? Il est peu probable que le CA accepte votre candidature. Un bon courtier examinera les antécédents financiers d'un client pour s'assurer qu'il n'y a pas de signaux d'alarme qui attirent un rejet par le conseil d'administration.
Certains CA accepteront un pied-à-terre tandis que d'autres étudieront le concept au cas par cas; certains conseils d'administration n'envisageront pas l'idée d'un New York minute. Le courtier doit avoir une compréhension claire des règles d'un immeuble potentiel avant d'aller de l'avant avec une offre de l'acheteur.
Si l'acheteur potentiel a besoin d'un garant, il est incertain que le conseil d'administration accepte l'arrangement et les conseils d'administration exigeront probablement quelques années de déclarations de revenus ainsi qu'une vérification des revenus et des actifs. Certaines coopératives accepteront des personnalités publiques de premier plan, tandis que d'autres ne veulent pas que l'on accorde de l'attention à leur immeuble et s'inquiètent des actionnaires qui pourraient troubler leur tranquillité et leur sécurité.
La plupart des BOD ne s'opposent plus aux actionnaires qui travaillent dans leurs appartements, tant que leurs occupations n'impliquent pas une porte tournante de clients, créant du trafic dans les halls et les barbecues d'arrière-cour.
Un écrivain peut être OK, un psychothérapeute peut être rejeté et un artiste qui enregistre ne sera certainement pas accepté. Le bâtiment peut ne pas accepter les animaux domestiques; même si les animaux de compagnie sont autorisés, il y aura probablement des limitations sur la taille, le nombre de chiens ou la race. Dans certains bâtiments, les Pit Bulls, les Mastiffs et les Rottweilers ne sont pas autorisés tandis que d'autres n'autorisent pas un chien de plus de 50 livres.
Bien que le dossier du conseil puisse être complet et qu'un entretien soit prévu, le conseil d'administration peut continuer à demander des documents pour des éclaircissements, un dépôt de garantie préconditionné ou un changement de produit hypothécaire. Si l'acheteur n'est pas en mesure ou ne veut pas accepter les demandes supplémentaires, il est probable que le conseil d'administration rejettera le demandeur.
Une demande fréquente des BOD est un à trois ans de maintien sous séquestre. Si le conseil estime que l'acheteur potentiel n'a pas une situation financière suffisamment solide, le conseil peut décider d'approuver l'achat uniquement si l'acheteur accepte que la demande d'entretien soit placée sur un compte séquestre. Une fois que le résident a des antécédents de respect des obligations financières, le compte séquestre sera dissous et les fonds restitués. Si la demande de maintenance n'est pas acceptée, la personne sera rejetée.
L'acheteur pourrait être rejeté pour avoir mal interviewé. Peut-être que le demandeur était en retard ou s'habille de façon inappropriée ou a posé des questions au conseil qu'il jugeait inappropriées (c.-à-d. politique de sous-location, installation d'une salle de jeux pour enfants). Les demandes de changement doivent attendre que le demandeur vive confortablement dans sa nouvelle maison.
Lorsqu'un acheteur est finalement approuvé, soyez prêt à payer une taxe flip au conseil d'administration. Il s'agit de frais payés à l'immeuble lors de la vente et qui ne peuvent être évités. Chaque fois que quelqu'un vend, la taxe flip est déposée sur le compte bancaire de l'immeuble et les actionnaires sont partiellement propriétaires de ce compte. Les revenus fiscaux flip peuvent aider à réduire les frais de maintenance. Une taxe flip commune est de 2% du prix de vente.
© Dr Elinor Garely. Cet article sur les droits d'auteur, y compris les photos, ne peut être reproduit sans l'autorisation écrite de l'auteur.
Les séries:
Partie 1. New York : Bel endroit à visiter mais… Vraiment envie de vivre ici ?
Partie 2. Coopératives en crise
Partie 3. VENDRE UNE COOP ? BONNE CHANCE!
A venir:
Partie 4. OÙ VA VOTRE ARGENT
Partie 5. AVANT DE CREUSER LE GOÛT DE L'ARGENT
QUE RETENIR DE CET ARTICLE :
- Si l’acheteur potentiel exige un garant, il est peu probable que le conseil d’administration accepte l’accord et il est probable que les conseils d’administration exigeront quelques années de déclarations de revenus ainsi qu’une vérification des revenus et des actifs.
- Si le conseil d'administration estime que l'acheteur potentiel n'a pas une situation financière suffisamment solide, le conseil d'administration peut décider d'approuver l'achat uniquement si l'acheteur accepte que la demande d'entretien soit placée sur un compte séquestre.
- Même si le dossier du conseil d'administration peut être complet et qu'un entretien est prévu, le conseil d'administration peut continuer à demander des documents pour des éclaircissements, un dépôt séquestre préconditionné ou un changement dans le produit hypothécaire.
